« | Головна | »

Припиненя права приватної власності на землі в Україні

Додав cadaver | Листопад 1, 2008

Положення щодо повідомлення громадськості та проведення консультацій із власниками земельних ділянок при їх примусовому відчуженні завжди було й поки що є “слабким місцем” земельного законодавства України. У чинному ЗК міститься лише єдине положення щодо такого інформування. Як уже наголошувалося, згідно з п. 2 ст. 146 ЗК, власник земельної ділянки не пізніше ніж за один рік до майбутнього викупу має бути письмово попереджений органом, який приймає рішення про викуп земельної ділянки. В повідомленні обов’язково мають бути зазначені:

суспільна потреба, для якої орган влади має намір викупити земельну ділянку у приватного власника; пропонований розмір компенсації за земельну ділянку.

Стаття 146 ЗК також встановлює, що викуп земельної ділянки у приватного власника для суспільних потреб не може здійснюватися без його згоди. Однак у законодавстві до цього часу не врегульовані питання щодо визначення часу й місця проведення переговорів між органом влади, який має намір викупити земельну ділянку для суспільних потреб, та її власником. Ці питання можуть бути врегульовані законопроектом «Про порядок примусового відчуження земельних ділянок у приватних власників».

За загальним правилом, встановленим у ст. 22 ЦК, особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. При цьому ЦК визначає межі відшкодування збитків, завданих порушенням цивільного права громадянина чи юридичної особи. До таких збитків ЦК відносить: втрати, яких особа зазнала у зв’язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки);

доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).

Збитки мають відшкодовуватися в повному обсязі, якщо договором або законом не передбачено відшкодування в меншому або більшому розмірі. ЦК також встановлює правило, за яким особа, яка порушила право іншої особи й одержала у зв’язку з цим доходи, відшкодовує розмір упущеної вигоди іншій особі. Причому такий розмір упущеної вигоди особи, право якої порушено, не може бути меншим від доходів, одержаних особою, яка порушила право. Нарешті, ЦК встановлює, що на вимогу особи, якій завдано шкоди, та відповідно до обставин справи майнова шкода може бути відшкодована і в інший спосіб. Зокрема, шкода, завдана майну, може відшкодовуватися в натурі (передання речі того ж роду й тієї ж якості, полагодження пошкодженої речі тощо).

Разом з тим, у ст. 9 ЦК зазначено, що норми цього Кодексу застосовуються до регулювання земельних відносин, якщо останні не врегульовані земельним законодавством. Однак формально ці відносини врегульовані ЗК, тому застосування норм ЦК у випадках завдання збитків власникам земельних ділянок шляхом їх примусового вилучення є проблематичним.

Стаття 156 ЗК визначає підстави відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам. З цієї статті випливає, що власникам і користувачам земельних ділянок відшкодовуються не всі збитки, завдані їм порушенням земельних прав, а лише окремі види таких збитків. Так, власникам землі й землекористувачам відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок:

вилучення (викупу) сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників для потреб, не пов’язаних із сільськогосподарським і лісогосподарським виробництвом;

тимчасового зайняття сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників для інших видів використання;

встановлення обмежень щодо використання земельних ділянок;

погіршення якості ґрунтового покриву та інших корисних властивостей сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників;

приведення сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників у непридатний для використання стан;

неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.

Однак логіку зазначеної статті Кодексу важко зрозуміти. Адже для приватного власника земельної ділянки не має жодного значення те, для яких цілей її в нього відбирають. Проте згідно з положенням зазначеної вище статті, він має право на відшкодування збитків, завданих викупом у нього земельної ділянки сільськогосподарського чи лісогосподарського призначення, лише при її викупі для відповідно несільськогосподарських та нелісогосподарських потреб. На наш погляд, цей недолік ЗК необхідно усунути.

Разом з тим, у всіх випадках примусового відчуження земельної ділянки у приватного власника для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності власник ділянки має право на компенсацію втрати земельної ділянки. Згідно зі ст. 153 ЗК, у разі викупу земельної ділянки у приватного власника для суспільних потреб її власник має право на відшкодування вартості земельної ділянки. А в разі примусового припинення права приватної власності з мотивів суспільної необхідності таке припинення здійснюється за умови повного відшкодування вартості земельної ділянки. Отже, в зазначеній статті ЗК компенсація втрати земельної ділянки зводиться до сплати її вартості.

Однак Постанова про порядок відшкодування збитків передбачає дещо інший підхід до визначення втрат, що підлягають компенсації. Так, ця Постанова встановлює, що відшкодуванню підлягають: вартість житлових будинків, виробничих та інших будівель і споруд, включаючи незавершене будівництво;

вартість плодоягідних та інших багаторічних насаджень;

вартість лісових і дерево-чагарникових насаджень;

вартість водних джерел (колодязів, ставків, водоймищ, свердловин тощо), зрошувальних та осушувальних систем, протиерозійних та протиселевих споруд;

понесені витрати на поліпшення якості земель за період використання земельних ділянок з урахуванням економічних показників, на незавершене сільськогосподарське виробництво (оранка, внесення добрив, посів, інші види робіт), на розвідувальні та проектні роботи;

інші збитки власників землі та землекористувачів, у тому числі орендарів, включаючи й неодержані доходи, якщо вони обґрунтовані.

При цьому неодержаний доход визначається як доход, який міг би одержати власник землі, землекористувач, у тому числі орендар, із земельної ділянки і який він не одержав внаслідок її вилучення (викупу) або тимчасового зайняття, обмеження прав, погіршення якості землі або приведення її у непридатність для використання за цільовим призначенням у результаті негативного впливу, спричиненого діяльністю підприємств, установ, організацій та громадян. Зазначена Постанова також встановлює, що розміри збитків мають визначатися в повному обсязі відповідно до реальної вартості майна на момент заподіяння збитків, проведених витрат на поліпшення якості земель (з урахуванням ринкової або відновної вартості).

На наш погляд, примусове відчуження у приватних власників земельних ділянок для суспільних потреб та з мотивів суспільної необхідності слід розглядати, по-перше, як правомірну дію відповідних органів влади, які здійснюють таке відчуження, та, по-друге, як форму купівлі-продажу земельних ділянок. Як відомо, при укладенні договору купівлі-продажу земельної ділянки її покупець сплачує продавцеві лише обумовлену сторонами договору вартість (договірну ціну) ділянки. Проте покупець не зобов’язаний відшкодовувати продавцеві збитки, пов’язані з відчуженням (втратою) земельної ділянки. Вся компенсація за земельну ділянку в таких випадках зводиться до компенсації (сплати) її вартості. Якщо на цій земельній ділянці розташовані будівля чи споруда, їх вартість включається до загальної договірної ціни земельної ділянки та розташованої на ній нерухомості. Крім того, надавши органам влади право на примусове відчуження приватної земельної нерухомості для суспільних потреб та з мотивів суспільної необхідності, закон відніс примусове відчуження такої нерухомості до правомірних дій відповідних органів влади. Тому його не можна розглядати як правопорушення, яке є підставою для відшкодування збитків.

Форми компенсації при примусовому припиненні прав на землю

У статтях 147 і 153 ЗК йдеться про компенсацію вартості земельної ділянки, що викуповується для суспільних потреб чи примусово відчужується з мотивів суспільної необхідності. Однак у ЗК нічого не сказано про форми такої компенсації. Не конкретизуються форми компенсації і в Постанові про порядок відшкодування збитків. На наш погляд, таке визначення форми компенсації в земельному законодавстві дає право вимагати компенсації втрати земельної ділянки як грошима, так і рівноцінною земельною ділянкою.

Згідно із ЗК, право на отримання компенсації вартості земельної ділянки, що викуповується для суспільних потреб чи примусово відчужується з мотивів суспільної необхідності, має власник земельної ділянки – громадянин чи юридична особа. При цьому на розмір компенсації не впливає кількість членів сім’ї громадянина-власника земельної ділянки, які разом з ним проживають чи перебувають на його утриманні.

Порядок визначення розміру компенсації при примусовому припиненні прав на землю

Порядок визначення розміру компенсації за втрачену земельну ділянку встановлений Постановою про експертну оцінку земельних ділянок. Згідно з цією Постановою, експертна грошова оцінка передбачає визначення ринкової (імовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості об’єкта оцінки (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо), за яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди. Інформаційною базою для експертної грошової оцінки земельних ділянок можуть бути:

документи, що підтверджують права, зобов’язання та обмеження стосовно використання земельної ділянки;

матеріали про фізичні характеристики земельної ділянки, якість ґрунтів, характер та стан земельних поліпшень, їх використання згідно із законодавством;

відомості про місце розташування земельної ділянки, природні, соціально-економічні, історико-культурні, містобудівні умови її використання, екологічний стан та стан розвитку ринку нерухомості в районі розташування земельної ділянки;

інформація про ціни продажу (оренди) подібних об’єктів, рівень їх доходності, час експозиції об’єктів цього типу на ринку;

дані про витрати на земельні поліпшення та операційні витрати, що склалися на ринку, а також про доходи й витрати при виробництві та реалізації сільськогосподарської і лісогосподарської продукції;

проекти землеустрою, схеми планування територій та плани земельно-господарського устрою, згідно з якими передбачається зміна використання земельної ділянки, що може вплинути на вартість об’єкта оцінки;

інші дані, що впливають на вартість об’єкта оцінки.

Згідно з цією Постановою, експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється на основі таких методичних підходів: 1) капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма й непряма); 2) зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; 3) урахування витрат на земельні поліпшення. Під земельними поліпшеннями слід розуміти зміну якісних характеристик земельної ділянки внаслідок розташування в її межах будинків, будівель, споруд, об’єктів інженерної інфраструктури, меліоративних систем, багаторічних насаджень, лісової та іншої рослинності, а також унаслідок господарської діяльності або проведення робіт (зміна рельєфу, поліпшення ґрунтів тощо). При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки має використовуватися методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об’єкт оцінки.

При оцінці забудованих земельних ділянок (або тих, забудова яких передбачається) чистий операційний доход визначається на основі очікуваного доходу на ринку від оренди землі або забудованої земельної ділянки (земельних поліпшень) за умови її найбільш ефективного використання. Чистий операційний доход розраховується як різниця між сумою відповідних орендних платежів, які можуть бути отримані протягом року, та операційних витрат, пов’язаних з утриманням і експлуатацією земельної ділянки та її поліпшеннями, що склалися на ринку. До операційних витрат в обов’язковому порядку включаються витрати на управління нерухомістю (якщо вони є), поточний ремонт, сплата земельного податку та інших податків на нерухомість. Разом з тим до операційних витрат не включаються експлуатаційні витрати й податки, пов’язані з господарською діяльністю, що провадиться в межах земельної ділянки.

При оцінці забудованих земельних ділянок витрати на земельні поліпшення визначаються на основі ринкових витрат, пов’язаних із спорудженням будинків, будівель та споруд, розташованих у межах земельної ділянки (включаючи підземний простір), за умови її найбільш ефективного використання. Зазначені витрати складаються з витрат на відведення та підготовку земельної ділянки під забудову (включаючи витрати на знесення існуючих будівель та виплати передбачених законодавством сум компенсації), вартості будівництва, облаштування та озеленення, оплати послуг з проектування, сум місцевих зборів, вартості фінансування і прибутку забудовника.однакову функцію використання землі й характер земельних поліпшень (будівлі, споруди, багаторічні насадження, водойми);

спільний район розташування;

близькі фізичні характеристики (розмір, конфігурація, ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод і паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, фізичний стан об’єктів нерухомого майна).

На вартість забудованої земельної ділянки може впливати: правовий режим земельної ділянки; умови продажу та пов’язане з ним фінансування;

дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов’язана зі зміною ринкових цін на нерухомість); особливості місця розташування; фізичні характеристики земельної ділянки та стан забудови; умови й обмеження щодо використання земельної ділянки.

Вартість землі у складі об’єктів нерухомості, що оцінюються на основі їх прибутковості (готелі, ресторани, автозаправні станції, комерціалізовані медично-оздоровчі та спортивні заклади тощо), визначається шляхом розподілу загальної суми ринкової вартості цих об’єктів між землею, будівлями та іншими матеріальними активами. Вартість землі може бути від’ємною величиною у випадках, коли сума витрат на ліквідацію непридатних для використання будівель або екологічно небезпечних об’єктів, розміщених у їх межах, перевищує вартість забудованої земельної ділянки.

Під обмеженим ринком розуміють ринок, на якому конкуренція серед продавців та покупців відсутня зовсім або обмежена. Об’єкт оцінки визначається як спеціалізований або як такий, що має обмежений ринок, за наявності таких істотних ознак: 1) виконання об’єктом специфічних суспільно-економічних функцій (неприбуткових і прибуткових); 2) територіальна розосередженість ринку товарів та послуг; 3) особливе географічне положення; 4) тривалий період маркетингу в порівнянні з об’єктами, що користуються попитом, тощо.

За відсутності ринкових даних про ціни продажу (оренди) подібних земельних ділянок оцінка землі ґрунтується на припущенні щодо умовної зміни характеру її використання на такий, що забезпечує отримання доходу на ринку. Така зміна може включати умовний поділ земельної ділянки чи її об’єднання з іншими ділянками. За цих умов вартість землі визначається як різниця між дисконтованими доходами від передбаченого використання та дисконтованими витратами, пов’язаними зі змінами характеру використання. Розрахунок очікуваного доходу може базуватися на визначенні додаткових надходжень без зміни характеру використання земельної ділянки, включаючи можливі надходження від побічних продуктів, які отримує власник, та компенсаційні виплати з бюджету відповідно до законодавства.

За загальним правилом, встановленим ЗК, відшкодування вартості при примусовому припиненні права власності на земельні ділянки здійснюють органи влади, які приймають рішення про примусове відчуження права власності на земельні ділянки. Так, відповідно до чинного законодавства України, при примусовому відчуженні права власності на земельні ділянки, що розташовані в населених пунктах (містах, селищах міського типу та селах), відшкодування власникам таких ділянок їх вартості здійснюють відповідні міські, селищні та сільські ради за рахунок бюджету. Якщо ж примусово відчужуються земельні ділянки, що розташовані за межами населених пунктів, то відшкодування вартості цих ділянок здійснюється за рішенням органів державної виконавчої влади, які прийняли рішення про примусове припинення права власності на землю. До таких органів належать Кабінет Міністрів України, обласні та районні державні адміністрації.

Постановою про порядок відшкодування збитків встановлено, що розміри втрат, які завдаються відчуженням у громадян та юридичних осіб належних їм земельних ділянок, визначаються комісіями, створеними Київською та Севастопольською міськими, районними державними адміністраціями, виконавчими комітетами міських (міст обласного значення) рад. До складу комісій включаються представники Київської, Севастопольської міських, районних державних адміністрацій, виконавчих комітетів міських (міст обласного значення) рад (голови комісій), власники землі або землекористувачі (орендарі), які понесли втрати, представники підприємств, установ, організацій та громадяни, які їх відшкодовуватимуть, представники державних органів земельних ресурсів і фінансових органів, органів у справах містобудування й архітектури та виконавчих комітетів сільських, селищних, міських (міст районного значення) рад, на території яких знаходяться земельні ділянки. Результати роботи комісій оформляються відповідними актами, що затверджуються органами, які створили ці комісії.

Однак слід пам’ятати, що якщо власник земельної ділянки, яка в нього примусово відчужується, не згоден з її відчуженням чи із запропонованою за неї компенсацією, то розмір останньої визначається судом. Орган влади, який не виконує рішення суду про відшкодування втрат за відчужену у приватного власника земельну ділянку, може бути примушений до виконання рішення суду органами державної виконавчої служби України, що забезпечують примусове виконання рішень судів.

Pages: 1 2 3 4

Розділ: Статті | No Comments »

Ваш коментар