Loading ...« Колективні угоди у трудовому праві України, значення, характеристика, аналіз. | Головна | «Донор та реципієнт ключові фігури відносин з надання міжнародної технічної допомоги» »
Оренда державного та комунального майна.
Додав cadaver | Листопад 1, 2008
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________________________________
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
РІШЕННЯ
| “24″ жовтня 2006 р. | Справа № 32/209-06-7556 |
За позовом: Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, м. Одеса
до відповідача: Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1., м. Одеса
про розірвання договору оренди та виселення
Суддя Грабован Л.І.
Представники сторін:
Від позивача: Олійніченко Т.А. а довіреністю №01-13/6 від 5.01.2006р.
Від відповідача: ОСОБА_2. за довіреністю від 1.09.2006р.
Ухвалою голови господарського суду Одеської області від 2.10.2006р.продовжено строк розгляду справи на один місяць, до 2.11.2006р. у відповідності до ч.3 статті 69 ГПК України.
Суть спору: Позивач звернувся до суду з позовом до відповідача про розірвання договору оренди НОМЕР_1 нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 91,5 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1, укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та фізичною особою -підприємцем ОСОБА_1; про виселення фізичної особи -підприємця ОСОБА_1 з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 91,5 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач на протязі дії договору оренди був недобросовісним орендарем, не виконує належним чином обов’язки за договором: не використовує орендоване приміщення під розміщення пункту з надання побутових послуг населенню, що порушує п.п.1.1., 4.1. договору оренди, ст.ст.2, 18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, що позивач підтверджує актом обстеження від 10.07.2006р. Позивач вказує, що відповідач в порушення умов пункту 4.1. договору не уклав договір на відшкодування витрат балансоутримувача на утримання приміщення, в підтвердження чого надає довідку КП “ДЄЗ “Південне-західне”. Крім того, позивач відзначає, що пунктом 4.1. договору оренди передбачено, що орендар зобов’язаний сплачувати фактичні витрати за користування водою, каналізацією, газом, електроенергією, центральним опаленням, іншими комунальними послугами, а також за користування земельною ділянкою, для чого у місячний термін зобов’язаний оформити договори з відповідними службами, цю умову відповідач не виконав, та відповідні договори не укладав. Позивач зауважує, що актом обстеження від 10.07.2006р. встановлено, що у орендованому приміщенні знаходяться будівельні матеріали та інші предмети, що підтверджують факт ведення ремонтних робіт, не зважаючи на те, що ні Представництво по управлінню комунальною власністю, на Малиновська районна адміністрація Одеської міської ради згоди на проведення ремонту не давали, та такими діями відповідача порушено п.4.4. договору, ст.776 ЦК України.
Вказані обставини позивач вважає підставою для розірвання договору, із посиланням на положення ст.783 ЦК України, ст.26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, оскільки відповідач користується орендованим приміщенням всупереч договору -не використовує приміщення тривалий час (більше трьох місяців).
Вимогу про виселення відповідача із орендованого приміщення позивач обґрунтовує тим, що у разі розірвання договору оренди орендар зобов’язаний повернути об’єкт оренди у відповідності до п.4.7. договору оренди, ст.ст.782, 785 ЦК України, ст.27 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”.
Заявами від 19.09.2006р. про доповнення до позовних вимог та від 18.10.2006р. про доповнення до позовної заяви позивачем доповнено позов вимогою про стягнення з відповідача штрафу в сумі 1700 грн., що обґрунтовує п.5.4. договору оренди, відповідно до якого при невиконанні чи неналежному виконанні обов’язків за договором, орендар сплачує орендодавцю штраф у розмірі 100 неоподатковуваних мінімумів прибутків громадян. Зокрема, позивач зазначає, що заяви до комунальних служб, які надають послуги з теплопостачання, водопостачання та водовідведення, та до управління земельних ресурсів надіслані відповідачем на момент провадження у справі – датовані 22.08.2006р. та зазначена бездіяльність орендаря свідчить про його недобросовісність, і як наслідок невиконання своїх зобов’язань за договором оренди, що є підставою для стягнення штрафу. Крім того, позивачем наведено додаткове обґрунтування вимоги про розірвання спірного договору оренди. Так, зазначено, що в порушення п.п.2.2., 2.4. договору орендар несвоєчасно та не в повному розмірі сплачує орендну плату (не сплачує орендну плату чотири місяці поспіль), у зв’язку з чим станом на 18.10.2006р. за ним утворилась заборгованість з орендної плати в розмірі 4005,10 грн., та за несвоєчасне внесення орендної плати відповідно до п.5.2. договору оренди позивачем відповідачу нарахована пеня -в сумі 166,61 грн. Позивач вказує на те, що згідно статі 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” орендна плата є істотною умовою договору оренди, отже її несплата або несвоєчасна сплата є істотним порушенням договору, що є підставою для розірвання договору у відповідності до ч.2 ст.651 ЦК України.
Відповідач у відзиві позовні вимоги не визнає, посилаючись на те, що згідно експертного висновку про вартість не житлового приміщення, що передане в оренду, його фізичний знос складає 28%, у зв’язку з чим існує необхідність проведення поточних ремонтних робіт згідно п.п.4.2., 4.3. договору, що не потребує попередньої згоди на це представників міської влади згідно вимог вказаних пунктів. Відповідач вказує, що у відповідності з ч.”л” п.4.1. договору оренди 1.03.2006р. з КП ДЄЗ “Південно-Зхідне” укладено договір НОМЕР_2 про повернення експлуатаційних витрат (ПЄВ) балансоутримувачу орендарями (власниками) нежитлових приміщень в будинках міської ради. У відзиві відповідачем зазначено, що ним направлено заяви до комунальних служб, які надають послуги з теплопостачання, водопостачання та водовідведення, а також до Одеського міського управління земельних ресурсів та на даний час відповідь щодо пропозиції по укладенню договорів від даних служб не надходило. Крім того, відповідач зауважив, що відповідно до листка непрацездатності серія НОМЕР_3. та свідоцтва про народження від 24.05.2006р, виданого другим відділом реєстрації актів цивільного стану Приморського районного управління юстиції м. Одеси на підставі ст.ст.179,180, 181 Кодексу законів про працю від 10.12.1971р. (зі змінами і доповненнями), законодавства з соціального страхування, фізична особа -підприємець ОСОБА_1. з 20.02.2006р. по 26.06.2006р. знаходилась у відпустці у зв’язку з вагітністю та пологами та не могла належним чином виконувати умови договору.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та дослідивши подані докази у їх сукупності, суд встановив:
Відповідно до умов договору оренди нежитлового приміщення НОМЕР_4., укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю міськради (орендодавець) та ПП ОСОБА_1. (орендар), орендодавець передає а орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою: АДРЕСА_1, 1-й поверх, загальною площею 91,5 кв.м. під пункт з надання побутових послуг населення (п.1.1. договору), про що сторонами підписано відповідний акт приймання-передачі приміщення від 23.02.2006р.
Пунктом 1.2. договору оренди від 23.02.2006р. сторонами встановлено строк дії договору з 23.02.2006р. до 1.01.2007р.
Згідно п.2.2. та п.2.4. договору оренди за орендоване приміщення орендар зобов’язується щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності, сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць -823, 77 грн. без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України.
Відповідно до п.2.3. договору оренди до орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат та плата за користування земельною ділянкою.
Пунктом 5.3. договору оренди передбачено, що у разі невнесення орендарем орендної плати на протязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, договір підлягає розірванню у відповідності з чинним законодавством.
Відповідачем подано квитанції ІНФОРМАЦІЯ_1, які підтверджують сплату орендної плати відповідачем позивачу.
Згідно із положеннями п.4.2. договору оренди нежитлового приміщення НОМЕР_4. до обов’язку орендаря віднесено, зокрема: забезпечення збереження орендованого приміщення, своєчасне проведення капітального та поточного ремонту приміщення, запобігання його пошкодженню і псуванню; сплата фактичних витрат за користування, водою, каналізацією, газом, електроенергією, центральним опаленням, іншими комунальними послугами, а також за користування земельною ділянкою, для чого у місячний термін оформити договори з відповідними службами; укладення з балансоутримувачем орендованого приміщення договір на відшкодування витрат балансоутримувача на утримання приміщення.
Згідно п.4.3. договору оренди орендар зобов’язується своєчасно здійснювати капітальний та поточний ремонт орендованого нежитлового приміщення.
Відповідно до п.4.4. договору НОМЕР_1 капітальний ремонт, реконструкція, технічне переобладнання орендованого приміщення, викликані особливостями господарської діяльності орендаря, проводяться лише з дозволу орендодавця з наданням проектно-кошторисної документації, виготовленої за рахунок орендаря до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку.
За пунктом 7.3. договору оренди при тривалому, більше трьох місяців, невикористанні орендарем наданого йому приміщення за цим договором, приміщення вважається неосвоєним і договір підлягає розірванню у відповідності з чинним законодавством.
Згідно акту обстеження нежитлового приміщення, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, складеного КП “ДЄЗ “Південно-Західне” 10.07.2006р., на момент обстеження -12год.15хв. встановлено, що приміщення не використовується, доступу не має, орендодавець приміщення не освоїв до цього часу. Крім того, відповідно до акту візуально виявлено: в приміщенні складені дошки, будівельні матеріали та інші предмети, не пов’язані з профільною діяльністю, провід та кабель; та зі слів представника колишнього орендатора цього приміщення, ст. контролера відділення ощадбанку підтверджено, що орендар в приміщенні ніякої діяльності не проводить, інколи буває в приміщенні на короткий час.
З листа Малиновської районної адміністрації НОМЕР_5 вбачається, що райадміністрація не надавала згоди на капітальний ремонт та реконструкцію нежитлового приміщення, розташованого на 1-му поверсі в домі АДРЕСА_1 ПП ОСОБА_1. в райадміністрацію не зверталась та погодження не отримувала. Листами від 26.07.2006р. Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю та від 14.07.2006р. Управління архітектури та містобудування на запит Представництва по управлінню комунальною власністю повідомили, що дозволів на проведення будівельних робіт та реконструкцію за адресою знаходження орендного об’єкту не видавалась.
Відповідно до довідки КП “ДЄЗ “Південно-Західне” НОМЕР_5 за адресою по АДРЕСА_1 на першому поверсі площею 91,5 кв.м. ПП ОСОБА_1. до цього часу договір на ВЕР не укладений.
При порушенні правил експлуатації і утримання орендованого приміщення, а також невиконані чи неналежному виконанні обов’язків за договором, орендар сплачує орендодавцю штраф у розмірі 100 неоподатковуваних мінімумів прибутків громадян за кожним пунктом розділу 4 договору за кожне порушення, з усуненням наслідків невиконання чи неналежного виконання обов’язків за договором і у строки, встановлені орендодавцем (п.5.4 договору оренди).
Пунктом 5.6. договору встановлено, що за невиконання або неналежне виконання орендарем обов’язків за цим договором, орендодавець має право розірвати договір оренди у відповідності з чинним законодавством.
Відповідно до листка непрацездатності серія НОМЕР_3. та свідоцтва про народження від 24.05.2006р, виданого другим відділом реєстрації актів цивільного стану Приморського районного управління юстиції м. Одеси на підставі ст.ст.179,180, 181 Кодексу законів про працю від 10.12.1971р. (зі змінами і доповненнями), законодавства з соціального страхування, фізична особа -підприємець ОСОБА_1. з 20.02.2006р. по 26.06.2006р. знаходилась у відпустці у зв’язку з вагітністю та пологами.
Відповідачем 1.03.2006р. укладено договір НОМЕР_2 про повернення експлуатаційних витрат (ПЕВ) балансоутримувачу орендарями (власниками) не житлових приміщень в будинках міської ради з КП “ДЄЗ “Південно-Західне”, в підтвердження чого в матеріалах справи наявна копія вказаного договору.
Фізичною особою -підприємцем ОСОБА_1. 22.08.2006р. надіслано листи Управлінню по контролю за водокористуванням, КП “Одесатеплокомуненерго” з проханням укласти договори на водо- та теплопостачання.
Актом обстеження НОМЕР_6, складеним майстром дільниці НОМЕР_8 “ЮГ” СЕВГО ВАТ “Одесагаз”, в спірному орендованому приміщенні відсутній газ. Згідно акту КП “Одесатеплоенерго” від 18.09.2006р. система опалення та гарячого водопостачання відсутні, демонтовані раніше. Відповідно до акту Філії “Інфоксводоканал” НОМЕР_7. на момент обстеження об’єкт оренди до мережі водопроводу та каналізації підключено не було. З акту ВАТ “ЕК “Одесаобленрго” від 23.10.2006р. вбачається, що в ході обстеження приміщення за адресою: АДРЕСА_1, встановлено, що електропостачання приміщення відсутнє, відсутній договір на електропостачання.
Відповідач в період з 20.02.2006р. по 26.06.2006р. перебував у відпустці у зв’язку з вагітністю та пологами, що позбавило його можливості виконувати умови договору в частині користування орендованим приміщенням за вказаний період, своєчасності внесення орендної плати, звернення до відповідних організацій, що надають комунальні послуги із пропозиціями про укладення відповідних договорів.
Суд бере до уваги, що першу проплату суми заборгованості по орендній платі за користування орендованим майном відповідач здійснив перебуваючи у відпустці у зв’язку з вагітністю та пологами та під час розгляду справи повністю розрахувався із наявною заборгованістю.
При цьому, відповідачем доведено наявність об’єктивних причин несвоєчасного виконання договору, які судом приймаються як поважні та судом встановлено відсутність вини у діях відповідача тоді як згідно з ч.ч.1, 2 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов’язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом, особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов’язання, відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов’язання.
Обґрунтовуючи у позові заявлені до відповідача вимоги позивач не підтвердив викладені факти, зокрема, не подав доказів здійснення відповідачем капітального ремонту будівлі, як того вимагають 33, 34 ГПК України, якими передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень та обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
При вказаних обставинах, суд дійшов висновку проте, що позовні вимоги необґрунтовані та не підлягають задоволенню, у зв’язку з чим, суд відмовляє позивачу у задоволенні позовних вимог.
Витрати по сплаті держмита та витрати по сплаті послуг на ІТЗ судового процесу віднести за рахунок позивача згідно ст.ст.44,49 ГПК України.
Керуючись ст.ст.49, 82 – 85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -
В И Р І Ш И В:
Відмовити Представництву по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради у задоволенні позовних вимог до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 про розірвання договору оренди, виселення та стягнення 1700 грн. штрафу.
Рішення господарського суду набирає чинності відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України.
Рішення підписано 1.11.2006р.
Суддя Грабован Л.І.
Розділ: Статті | 1 Comment »
Листопад 1st, 2008 о 20:51
Грунтовна як на мене доповідь, із судовими рішеннями. Не суха теорія, а теорія підкріплена практикою.